domingo, 05 de julio de 2020

Cómo calcular el valor de un inmueble

Pese a que la valoración relativa es el método más usado, los expertos recomiendan el descuento de flujos de caja

En la declaración de bienes y rentas que los diputados y senadores hacen pública hay una casilla donde están obligados a reflejar su patrimonio inmobiliario y otra en la que deben poner las rentas obtenidas por alquileres. ¿Crees que son datos reales? Fuentes del Congreso de los Diputados reconocieron a este digital que ese documento carece de validez jurídica puesto que nadie lo revisa. De esta forma solo nos queda fiarnos de la palabra de nuestros representantes.


Y tú ¿cuánto crees que vale tu vivienda? ¿Qué referencias tienes para valorar si lo que te piden por un piso está por encima o por debajo del mercado? Esta semana, el Ministerio de Fomento ha publicado el boletín del Observatorio de Vivienda y Suelo en el que se incluyen, por primera vez, los importes de las fianzas que se depositan por los arrendamientos. La provincia con los alquileres más caros es Madrid, con una media de 819 euros mensuales y la segunda, Barcelona, con 769. No obstante, el estudio no deja de ser una aproximación inexacta ya que los cálculos se basan en medias provinciales, no de municipios.


Así, pese a esta información incompleta, -no están todas las comunidades autónomas- se da un salto cualitativo ya que en nuestro país no existe una estadística pública de alquileres puesto que se recurre con frecuencia a las ofertas de los portales inmobiliarios. Por ejemplo, tanto si quieres valorar lo que podría costar tu casa o una parcela de secano o si lo que quieres hacer es una tasación de una nave o local comercial, debes tener en cuenta que existen dos métodos para calcular el valor de un inmueble: la valoración relativa o el descuento de flujos de caja.


Casas


El primero es el método más usado pero el menos recomendable. Se usa como baremo el precio de otras viviendas cercanas y con similitudes y se aplican correctores. Pero hay inconvenientes. La valoración relativa no tiene en cuenta que, con frecuencia, se hinchan los precios de los inmuebles a la hora de comparar. Este método provocó pérdidas millonarias a miles de pequeños propietarios durante la última burbuja inmobiliaria en España al pensar que el piso que compraban valía mucho dinero y que lo podrían volver a vender por una cantidad más elevada. Se puede especular así, pero estaban equivocados.


Para evitar esto, si quieres una buena valoración de una casa o piso es recomendable usar el segundo método: el descuento de flujos de caja. Este se basa en capitalizar la rentabilidad que se espera de un inmueble. Lo básico en este caso es hacer una previsión de los ingresos y gastos futuros que puede generar el piso. De esta forma, la tasa de descuento aplicada será la rentabilidad que esperamos obtener de la inversión. Esta apreciación siempre será subjetiva y dependerá de las alternativas de inversión y el riesgo propio de la inversión en el inmueble.


Dato para calcular

Si, finalmente, te decides por calcular el valor de un inmueble a través del descuento de flujos de caja necesitas conocer varios datos: los ingresos esperados por el alquiler; el porcentaje de tiempo en el que el piso estará alquilado y, por lo tanto, los inquilinos pagan; el coste del impuesto de bienes inmuebles (IBI); lo que cuestan las reparaciones o seguros, como la rotura de un electrodoméstico, por ejemplo; gastos anuales de comunidad; el impuesto por el rendimiento del capital inmobiliario; el aumento de los beneficios a largo plazo; descuentos posibles que se pueden aplicar y otros gastos como reformas o la compra de muebles.


La experiencia de los expertos indica que podremos tener alquilado el inmueble el 80% del tiempo estipulado, el resto será un periodo sin inquilinos o con inquilinos que no pagan. Por otra parte, también se debe tener en cuenta los gastos notariales y registrales, además del IVA o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Por último, es recomendable revisar nuestra previsión de ingresos y gastos contemplando un escenario pesimista, con menores ingresos y mayores gastos, y otro optimista, con cálculos opuestos. Una tabla de Excel es una buena herramienta para ello.


Imagen: Pixabay.

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